Le marché immobilier de Dubaï attire un nombre croissant d’investisseurs étrangers grâce à sa fiscalité avantageuse, son cadre sécuritaire et son dynamisme économique. L’achat d’un bien aux Émirats Arabes Unis représente une opportunité attractive, mais requiert une préparation documentaire rigoureuse. Les autorités émiraties ont établi un cadre juridique précis qui nécessite de réunir plusieurs documents administratifs avant de finaliser une transaction. La méconnaissance des procédures locales peut entraîner des retards ou des complications lors de l’acquisition. Cette checklist présente tous les documents nécessaires pour un achat immobilier à Dubaï, permettant aux investisseurs d’aborder sereinement leur projet.

Prérequis essentiels pour les acheteurs étrangers

Avant d’entamer les démarches d’acquisition, tout investisseur étranger doit s’assurer de posséder l’ensemble des documents personnels requis par la législation des Émirats.

Documents d’identité et statut légal requis

Les autorités émiraties exigent systématiquement les pièces suivantes :

• Un passeport valide avec au minimum 6 mois de validité restante
• Un visa de résident ou une preuve d’entrée légale sur le territoire des Émirats
• Une Emirates ID pour les résidents des EAU
• Des photos d’identité récentes au format passeport

Justificatifs financiers à préparer

Pour valider la capacité financière de l’acheteur, les documents suivants sont demandés :

• Relevés bancaires des 6 derniers mois
• Une attestation de revenus ou des fiches de paie récentes
• Une déclaration d’origine des fonds, particulièrement importante dans le cadre réglementaire local
• Une preuve de solvabilité validée par une institution financière

Documents contractuels et formulaires officiels

Le processus d’achat immobilier à Dubaï s’articule autour de plusieurs documents contractuels formalisés par les autorités locales.

Formulaire d’Offre d’Achat (FOA)

Ce document initial constitue la première étape formelle d’une acquisition. Il comprend :

• L’identification complète du bien convoité
• Le prix proposé et les conditions de paiement
• Les délais de validité de l’offre
• Les conditions suspensives éventuelles

Mémorandum de vente (MOU)

Suite à l’acceptation de l’offre, les parties signent un MOU qui établit :

• Les identités complètes du vendeur et de l’acheteur
• Les caractéristiques détaillées du bien
• Le montant du dépôt de garantie et ses conditions
• Le calendrier prévisionnel jusqu’à la signature finale

Contrat de vente définitif (SPA – Sale and Purchase Agreement)

Document juridique fondamental, le SPA doit contenir :

• La description précise du bien avec son numéro cadastral
• Les modalités de paiement détaillées
• Les garanties légales conformes au droit émirati
• Les conditions de transfert de propriété
• Les signatures légalisées des parties

Documents spécifiques selon le type de bien

Les exigences documentaires varient selon qu’il s’agit d’un achat sur plan ou d’un bien existant.

Pour l’achat sur plan (Off-plan)

L’acquisition d’un bien en construction requiert :

• Le contrat avec le promoteur approuvé par le DLD
• La garantie bancaire ou l’assurance couvrant les versements
• L’échéancier de paiement officiel
• Le certificat d’achèvement prévu indiquant la date de livraison estimée
• La licence du projet délivrée par les autorités

Pour les biens existants (Ready property)

L’achat d’un bien déjà construit nécessite :

• Le titre de propriété original du vendeur
• Le certificat de non-objection (NOC) délivré par le promoteur
• Un rapport d’inspection technique du bien
• Les factures récentes des charges et services
• L’attestation d’absence de litige sur le bien

Procédures d’enregistrement et documents administratifs

L’enregistrement officiel auprès des autorités constitue une étape déterminante dans le processus d’acquisition.

Enregistrement auprès du Dubai Land Department (DLD)

Cette formalité administrative fondamentale exige :

• Le formulaire Oqood pour les propriétés en construction
• Le formulaire F pour les propriétés achevées
• Le paiement des frais d’enregistrement (4% de la valeur du bien)
• Le respect des délais légaux fixés par le DLD

Certificats et attestations obligatoires

À l’issue du processus, l’acheteur doit obtenir :

• Le certificat d’enregistrement initial pour les biens en construction
• Le titre de propriété définitif pour les biens achevés
• Le numéro d’identification unique de la propriété
• L’attestation de paiement des frais réglementaires

Documents pour le financement et le paiement

Le mode de financement de l’acquisition détermine les documents à fournir.

Documentation pour un achat comptant

Pour les acquisitions sans financement bancaire :

• La preuve de transfert international des fonds
• L’attestation de change si applicable
• Les reçus des paiements effectués
• La déclaration bancaire attestant l’origine des fonds

Documents pour un prêt immobilier à Dubaï

Pour les achats financés par emprunt :

• La préapprobation de prêt bancaire
• Les conditions de financement détaillées
• L’accord de prêt final signé avec l’établissement financier
• L’attestation d’assurance-vie exigée par les banques
• Les documents d’hypothèque enregistrés auprès du DLD

Obligations fiscales et documents associés

L’acquisition immobilière à Dubaï implique des frais et taxes spécifiques.

Frais de transfert et taxes à prévoir

Les justificatifs de paiement à conserver :

• Le reçu de paiement des frais de transfert (4% + frais administratifs)
• L’attestation de paiement de la commission d’agent (généralement 2%)
• Les factures des frais de service du promoteur
• La preuve de règlement des frais d’enregistrement

Exemptions fiscales et documents justificatifs

Certaines catégories d’acheteurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux :

• Les documents prouvant l’éligibilité aux exemptions
• Les attestations de résidence fiscale internationales
• Les certificats d’investissement stratégique si applicable